“以房抵债”套路多 签订借贷合同需谨慎

“以房抵债”套路多 签订借贷合同需谨慎
2018年10月12日 11:06 民主与法制时报

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  原标题:“以房抵债”套路多 签订合同需谨慎

  近年来,民间借贷纠纷呈大幅增长趋势。为保证债权的实现,出借人可谓绞尽脑汁,多种披着买卖合同外衣的民间借贷出现。其中,以房屋买卖合同担保借款即“以房抵债”的情形越来越普遍。

  实践中为了规避法律,出借人往往要求借款人在签订借款合同时,再同时签订一份房屋买卖合同,即将借款人所有或者有权处分的房屋出卖给出借人,如借款人到期不能还款,双方即履行房屋买卖合同,由借款人将房屋出卖给出借人。更有甚者,出借人在与借款人签订借款合同时,即由出借人指定的购房人与借款人签订房屋买卖合同,并由借款人向出借人指定的受托人出具卖房委托公证书,在借款人逾期还款甚至尚未到还款期限的情况下,由受托人凭借卖房委托公证书直接将借款人的房屋过户至出借人指定的购房人名下,之后再连环转让,导致借款人无法追回房屋。

  北京市大兴区法院法官通过案例提醒当事人,针对“以房抵债”的情形多加注意,以维护自己的合法权益。

  名为房屋买卖 实为民间借贷

  基本案情:2014年12月24日,梁某向刘某汇款38.8万元。刘某出具收条,内容为“今从梁某处收到购房款计人民币40万元整。上述款项中38.8万元款通过银行转账方式受到,剩余款项1.2万元整以现金方式收到。”同日,刘某(卖方,甲方)与梁某(买方,乙方)签订《二手房屋买卖合同》,合同约定,甲方所售房屋建筑面积82.2平方米,总金额为80万元整。2015年3月10日,梁某向刘某汇款4.85万元,刘某出具收条,内容为“今收到购房款人民币5万元整”;2015年6月4日,梁某向刘某汇款4.7万元,刘某出具收条,内容为“今收到购房款人民币5万元整”;2015年8月14日,梁某向刘某汇款2万元,刘某出具收条,内容为“今收到购房款人民币2万元”;2015年9月18日,刘某出具收条,内容为“今收到购房款人民币3万元整,欠息两个月收房”。双方均认可梁某与刘某之间的合意为民间借贷而非房屋买卖,梁某与刘某签订《二手房屋买卖合同》的真实意思是为债务提供担保。后原告梁某起诉至法院,要求被告刘某配合将涉案房屋过户至原告名下,在法院释明法律关系后,原告梁某变更诉讼请求为要求被告刘某偿还借款及利息。

  法院认为,梁某与刘某之间的账务往来并非基于房屋买卖合同关系,而系借贷关系。本案争议的焦点为刘某向梁某借款的金额及利息,根据刘某出具的欠条,结合转账凭证可以确定刘某向梁某的借款金额为55万元且双方约定了利息,但梁某提交的证据不足以证明其约定的具体利息标准、还款时限,故均应视为约定不明。对于无法确定借款期限的,出借人可随时主张还款,因此,对于梁某要求偿还本金55万元的诉讼请求,法院予以支持,自然人之间借贷对利息约定不明的,出借人主张支付利息的,人民法院不予支持,故对梁某主张的其诉讼之前的利息,法院不予支持。

  法院判决被告刘某偿还原告梁某借款55万元及利息(以55万元为基数,自2016年1月27日起至实际给付之日止,按年利率百分之六标准计算)。

  法官释法:对于债务清偿期届满前的以房抵债,由于债权尚未到期,债权数额与房屋的价值可能存在较大差距。如果此时直接认定该以房抵债约定有效,可能会导致双方利益显失公平,此时应当区分两种情况,如果双方明确约定,该买卖合同作为借款合同的担保合同,出借人要求履行买卖合同或者确认物权归属的,不予支持,应当参照《民间借贷司法解释》第二十四条的规定向原告释明变更诉讼请求,法院依法审理基础法律关系即借贷关系,但是出借人可以要求法院拍卖转让房屋以清偿债务。

  房屋购买人未取得房屋产权

  不能主张以房抵债

  基本案情:2014年1月6日,原告许某(乙方、买方)与被告李某(甲方、卖方)签订《房屋买卖协议书》,房屋价款为85万元。2014年1月6日,许某向李某支付全部购房款,李某向许某交付涉案房屋。2016年8月4日,李某(甲方)与魏某(乙方)签订《借款合同》,约定:甲方向乙方借款70万元用于资金周转。同日,李某(委托人)与戴某(受托人)签订出售房屋委托书。次日,公证处对李某与魏某签订的上述借款合同作出具有强制执行效力的债权文书公证书,并对李某与戴某签署的委托书作出公证。2016年11月9日,戴某作为李某的代理人与王某签订《房屋买卖合同》,将涉案房屋出售给王某,房款为72万元,并办理了房屋所有权转移手续。2017年3月3日,戴某又作为王某的代理人与历某签订《房屋买卖合同》,将涉案房屋出售给历某,价格为150万元,并将涉案房屋登记在历某名下。原告许某诉至法院,要求撤销李某与王某、王某与历某之间签订的房屋买卖合同。法院认为,许某不是本案的适格原告。最终法院裁定驳回原告许某的起诉。

  法官释法:本案的争议焦点在于许某是否有权主张撤销李某与王某及王某与历某之间签订的房屋买卖合同。根据《合同法》第54条规定,撤销权是合同一方基于重大误解、显失公平或被欺诈、胁迫等情况下签订合同,而向相对方主张的法定权利。本案中,许某尚未取得涉案房屋所有权,仅是涉案房屋的购买方,其并非李某与王某、王某与历某房屋买卖合同的相对方,基于合同的相对性,其无权主张撤销李某与王某、王某与历某之间签订的房屋买卖合同。故,许某不是本案的适格原告,应当驳回其起诉。

责任编辑:姜珊珊

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